Expertise Immobilière
Une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent ; à la différence d’une « expertise immobilière » qui correspond à la prestation d’un Expert en évaluation immobilière, lui-même répondant à certaines conditions.
Une « expertise immobilière » consiste donc à déterminer la valeur de biens et droits immobiliers ; après analyse de toutes les pièces communiquées par le client ; dans laquelle des facteurs juridiques, économiques, techniques et/ou fiscaux sont pris en compte et dont la rédaction elle aussi, répond des règles prédéfinies.
Ces conditions de rédaction, les règles déontologiques imposées à l’Expert (être indépendant, impartial, respect du secret professionnel, conserver son intégrité, souscrire une assurance professionnelle..) sont définies dans la Chartre de l’Expertise et dont chacun des membres signataires doit mettre en application.
De plus, la complexité des expertises immobilières, les contextes juridiques, financiers et environnementaux de plus en plus difficiles à appréhender et le souhait d’une harmonisation par rapports aux normes européennes ont permis d’alimenter la volonté de faire progresser cette Chartre de l’Expertise.
Pour cela chaque membre signataire s’engage donc à faire respecter son application dans son intégralité tout en se réservant la possibilité de prévoir, des obligations complémentaires et/ou spécifiques.
La mission d’expertise en évaluation immobilière peut être conduite dans 3 cas de figure
- Expertise amiable unilatérale : seul le client qui confie la mission en est informé.
- Expertise amiable conjointe : l’expertise est demandée conjointement par deux parties ou plus.
- Expertise judicaire : l’expertise est demandée par un magistrat qui désigne un expert en évaluation immobilière pour réaliser la mission.
Le rapport fourni par l’Expert doit répondre à un double objectif de précision et de transparence
Un souci de précision, en particulier par rapport aux questions posées à l’Expert, aux hypothèses de travail qui lui ont été définies, aux choix des méthodes d’évaluation retenues et à l’expression des conclusions.
Un souci de transparence quant à la quantité, au contenu et à la qualité des informations qui ont été mises à sa disposition ou qu’il a recueillies pour effectuer les travaux d’expertise.
Selon la mission confiée à l’Expert, plusieurs méthodes d’évaluation peuvent être appliquées comme par exemple
La méthode dite par « Comparaison » : on compare et recherche des biens sensiblement identiques en fonction des surfaces, de l’époque de construction, de la surface du terrain, et de la zone à bâtir.
Méthode dite par « Sol plus Construction » : on distingue la valeur du terrain en fonction du secteur, de la zone à bâtir ainsi que la surface du terrain, puis on calcule la valeur du bâti en fonction des indices déduis des coefficients de vétusté.
Méthode dite par « Compte à rebours » : cette méthode est particulièrement adaptée au projet de valorisation car elle relève d’une démarche prospective et est à ce titre privilégiée pour l’estimation de la valeur des terrains à bâtir et de la faisabilité financière de l’opération. Elle formalise le lien entre marché de l’immobilier et marché du foncier.
Et autres méthodes inscrites dans la Chartre de l’Expertise.
L’expertise immobilière peut être exprimée en 3 formats
Rapport d’expertise détaille : cela implique la visite de l’immeuble par un Expert ; le rapport comprendra un descriptif de la mission, les clauses de non publication et d’utilisation ; la situation géographique, juridique et la description du bien, l’appréciation qualitative, une étude de marché et des références de transaction, l’évaluation et les concluions les et les annexes.
Rapport d’expertise synthétique : les prestations et diligences effectuées par l’Expert sont identiques à celles expliquées ci-dessus c’est seulement la présentation des conclusions qui change : plus synthétique et succinct.
Certificat d’expertise : une forme de rapport généralement appliquée pour des évaluations répétitives ou portant sur de nombreux immeubles présentant des caractéristiques équivalentes.
Les prestations et diligences effectuées par l’Expert sont identiques à celles expliquées ci-dessus.
La présentation étant très succincte elle ne permet pas forcément au lecteur de comprendre l’ensemble des facteurs ayant conduit aux conclusions.